algyo

fakibaba
algyo - alarko gmyo başlığında, hisse senedi ile ilgili güncel analiz ve yorumlar paylaşılacaktır. hisse senedi temel ve teknik analizleri, yatırım tavsiyesi niteliğinde olmamakla beraber, yasal sorumluluk kullanıcılara aittir.
fakibaba
dr. şerafettin arslan bugün twitter'da alarko gyo'ya yatırım yapmayı düşünenlere güzel bir flood hazırlamış:

1. Biz Türkler'in gayrimenkul yatırımını sevdiğini ama GYO'lara yatırımı pek tercih etmediğini söylemiştim.
GYO'ların ederinin çok altında fiyatlara işlem görmesinden doları, fırsatlar sunduğundan da bahsetmiştim.
Bu akışta, GYO'ların EN AVANTAJLISINI analiz edeceğim, #ALGYOSağı işaret etmek

2. #BİST'teki hemen hemen en güçlü mâli yapıya ve harika bir gayrimenkul portföyüne sahip olan #ALGYO yerine, sıradan bir müteahhitin yaptığı sıradan bir gayrimenkule yatırım yapmanın gerçekten çok garip olduğunu düşünüyorum.

Ne demek istediğimi çok daha iyi anlayacaksınız.

3. #ALGYO'nun analizine başlamadan önce, sırasıyla şirketin profilinden, ortaklık yapısından ve portföyündeki gayrimenkullerden bahsetmek istiyorum. Çünkü bu tip bilgilerin, şirketi tanımak için en az analizin bizzat kendisi kadar önemli olduğunu düşünüyorum.

4. ŞİRKET PROFİLİ
#ALGYO, Alarko Holding'in gayrimenkul sektöründeki iştiraki olarak 1996 yılında kurulmuştur.

Türkiye'deki ilk halka açılan GYO şirketi olan #ALGYO'nun kuruluş amacı, portföyünde bulunun gayrimenkullerin kira geliri ile yatırımcısına sabit getiri sağlamaktır.

5. Adı, "Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı" olan #ALGYO'nun şirket değeri, giderek artan sayıda sahip olduğu gayrimenkullerin zaman içerisinde değerlenmesi ve başarılı nakit yönetimi sayesinde kuruluşundan bugüne kadar sürekli artış göstermiş olan nadir şirketlerdendir.

6. ORTAKLIK YAPISI
#ALGYO'nun ortaklık yapısına baktığımızda şu şekilde bir dağılım görüyoruz;

- Alsim Alarko Sanayi Tesisleri ve Ticaret (34.78%)
- Alarko Holding A.Ş. (16.41%)
- Hisse Geri Alım (0.27%)
- Halka Açık (48.53%)

Devam edelim.

7. PORTFÖY
#ALGYO'nun yatırım stratejisi, gelişmekte olan gayrimenkul projelerine erken safhalarda yatırım yaparak projelerdeki yüksek getiriden yatırımcısını vergiden muaf olarak yararlandırmaktır. Portföyündeki gayrimenkuller, bu strateji ile uyumlu bir şekilde elde edilmiştir

8. #ALGYO'nun portföyünde bulunan gayrimenkullerden bazıları ve 2019 yılında değerleme uzmanlarının yaptığı değerlemeler ile (KDV dahil) yıllık kira getirileri şu şekildedir;

- Karaköy'de 8 katlı bina (15.5 milyon TL)
Değeri: 15.5 milyon TL
Kira Getirisi: 67.3 bin TL

9.

- Büyük Çekmece'de arsa ve tarla
Değeri: 98.7 milyon TL

- Şişhane'de 1 adet dükkan ve 3 adet büro
Değeri: 12.9 milyon TL
Kira Getirisi: 51.9 bin TL

-Ankara Çankaya'da 13 parsel kargir apartman
Değeri: 10.4 milyon TL
Kira Getirisi: 73.4 bin TL

10.

- Maslak'ta 19 bin m2 arsa
Değeri: 120 milyon TL

Bu arsa çok önemli. Çünkü söz konusu arsa; İTÜ Kampüsü'ne, İstinye Park AVM'ye ve Maslak Atatürk Sanayi Sitesi'ne 500'er metre mesafede yer almaktadır. Arsanın gerçek piyasa değerinin 400-500 milyon TL olduğunu düşünüyorum

11.

- Hillside Beach Club Otel
Değeri: 729.4 milyon TL
Kira Getirisi: 38.1 milyon TL

- Beşiktaş'ta 39 adet dükkan
Değeri: 44.5 milyon TL
Kira Getirisi: 268.4 bin TL

- Eyüpsultan'da fabrika ve müştemilat binalar
Değeri: 93.99 milyon TL
Kira Getirisi: 118 bin TL

12.

- Büyükçekmece'de 10 adet dükkan
Değeri: 14.87 milyon TL
Kira Getirisi: 81 bin TL

Açıkçası, gerçek bir alım-satım anında, söz konusu gayrimenkul değerlerinin, değerleme raporunda yer alan bu değerlerden KESİNLİKLE en az 3-4 kat daha fazla edeceğini düşünüyorum

13. Normalde bir kişinin, böylesine kaliteli gayrimenkullere yatırım yapması elbette mümkün değildir. Ancak #ALGYO hisseleri ile bu gayrimenkullerin tamamına satın aldığınız hisse miktarınca yatırım yapmış olursunuz. Böylece, gayrimenkul yatırımınızı çeşitlenmiş de olur.

14. Hepimizin bildiği bir söz vardır, "Para; satarken değil, satın alırken kazanılır" diye. Peki, böylesine gayrimenkullere sahip olan #ALGYO'nun mali durumu nedir? Bu mali durumuna oranla bakıldığında, borsadaki fiyatı pahalı mıdır, ucuz mudur? Şimdi bu sorulara cevap arayalım

15. Bir şirketin #muhasebe açısından yatırımcılara cazip gelmesi için yüksek net döviz pozisyonuna ve kârlılığa sahip olması gerekirken, piyasa değerinin ise defter değerine göre düşük olması gerekir. Ayrıca şirketin geleceğe dönük bir hikayesi olmalıdır

16. Şimdi sırasıyla, #ALGYO'yu şu 4 özellik açısından ayrı ayrı değerlendirelim.

a. Net Döviz Pozisyonu
b. Kârlılık
c. Piyasa Değeri / Defter Değeri
d. Hikaye

Başlayalım

17. NET DÖVİZ POZİSYONU
Resimdeki tabloda #BİST'teki tüm şirketler arasında döviz pozisyonu pozitif olan şirketlerden bazılarının listesini görüyorsunuz. Bu listede şirketlerin #netdövizpozsiyonu, #özsermaye'si, #FK ve #PDDD değerleri yer alyor.



18. Yukarıdaki tabloda gördüğünüz üzere, 30 Haziran 2020 tarihi itibariyle #ALGYO'nun kasasındaki net döviz miktarı kabaca 720.75 milyon TL'dir.Şaşkın yüz

Şirket, böylesine büyük bir döviz rezervi ile birçok banka, holding ve dev sanayi kuruluşuna meydan okuyabilecek güce sahiptir

19. #ALGYO; eğer şirket kasasındaki dövizleri, pay sahiplerine dağıtacak olsaydı, her 1 lot hisse için 11 TL dağıtması gerekirdi.

#ALGYO'nun cari hisse fiyatı: 17 TL.Paralı ağız yüz

Şirket döviz rezervi açısından gerçekten çok kuvvetli. Dövizin değerlenmesi ona büyük bir avantaj sağlıyor

20. #ALGYO'ya benzer büyüklükteki diğer GYO'lara baktığımızda, lot başına düşen döviz miktarı şöyledir;

- #EKGYO: lot başına 0.001 TL döviz borcu
- #TSGYO: lot başına 0.6 TL döviz borcu
- #AKSGY: lot başına 3.1 TL döviz borcu
- #ISGYO: lot başına 0.01 TL döviz fazlası

21. KÂRLILIK
#ALGYO kârlılığını sürekli arttıran bir şirkettir. 2019 yılını 389.6 milyon TL net dönem kârı ile kapatan şirket; 2020'nin ilk 6 ayında pandeminin etkisine rağmen, 106.7 milyon TL net dönem kârı ile, 2019 yılının ilk 6 ayından 50% daha fazla kâr elde etmiştir.

22. 2020'nin ilk 6 ayına göre şirketin F/K oranı 2.6'dır. Bunun anlamı, şirketin 2.6 yıllık net dönem kârı ile şirketin sahip olduğu mülklerin yeniden satın alınabileceğidir.

Bu F/K oranına göre; #ALGYO, #BİST'teki EN YÜKSEK kârlılık oranına sahip şirkettir.Paralı ağız yüzGüneş gözlüklü gülümseyen yüz ifadesiParalı ağız yüzGüneş gözlüklü gülümseyen yüz ifadesi

23. DEĞER
#ALGYO'nun 1.64 milyar TL varlığı vardır. Bu varlığın 1.62 milyar TL'lik kısmı (99.98%) özkaynak ile finanse edilmektedir. Yani şirketin neredeyse hiç borcu yok.

#BİST'te böylesine güçlü bir sermaye yapısına sahip başka şirket olduğunu sanmıyorum

24. Muhaebe verilerine göre #ALGYO'nun PD/DD değeri 0.70'dir. Bunun anlamı, şirket borsada ederinden 42% daha ucuza bir değerde işlem görüyor demektir. Bu fiyatlamaya göre #ALGYO, #BİST'teki en ucuz yirminci şirkettir. Tüm GYO'lar arasında ise fiyatı en ucuz beşinci GYO'dur.

25. Ancak ben bu PD/DD'nin doğru olduğunu düşünmüyorum. Çünkü kiranın gayrimenkulu karşılama oranı Türkiye'de ortalama 25'dir. #ALGYO'da bu oran (kambiyo kârı hariç F/K) 6 civarındadır. Yani olması gerken PD/DD yaklaşık 0.20'dir. Dolayısıyla, #ALGYO ederinden 4 kat ucuzdur.

26. Reel PD/DD göz önüne alındığında; #ALGYO'nun borsadaki 1 lot fiyatı şu anda 17.50 iken, muhasebe tekniğine göre EN AZ 70 olarak fiyatlanması gerekmektedir. Ancak böylesine bir fiyatlamanın gerçekleşmesi için gayrimenkul sektörü genel olarak olumlu bir trendde olmalıdır.

27. Unutmayın, muhasebenin ön gördüğü değer, kayıt sistemine ilişkin bir çeşit defter (maliyet) değeridir. Yeni iş projeler, yeni yatırımlar ve sermaye arttırımları gibi olası haberler ile birlikte oluşan beklentiler, şirketi çok çok daha yüksek bir değer ile fiyatlayabilir.

28. HİKAYE
#ALGYO'nun müthiş mali yapısının haricinde bilinen en büyük hikayesi, Maslak'taki arsasına muhtemel bir AVM, otel veya yaşam alanı gibi bir proje yapılmasıdır. Bu arsa, İstanbul'un en değerleri bölgelerinden birinde olup, önemli karayollarına cephesi bulunmaktadır.

29. SONUÇ
Alarko Holding'in göz bebeği olan #ALGYO; sahip olduğu değerli mülklerin yanı sıra, oldukça güçlü mali ve kurumsal yapısı ile tüm GYO'lardan çok ayrı bir konumdadır. Üstelik, borsada ederinin çok altında işlem görmesi, GYO yatırımcıları açısından onu cazip kılmaktadır.

https://twitter.com/Dr_Arslan_SMMM/status/1315424231111438338

neden bekliyorsun?


bu sözlük, duygu ve düşüncelerini özgürce paylaştığın bir platform, hislerini tercüme eden özgür bilgi kaynağıdır.
katkıda bulunmak istemez misin?

üye ol